来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
赵毅 “2025年首周（2024年12月30日—2025年1月5日）在元旦假期的助力下，我们门店二手住宅签约量环比增长5%，是近三周的新高。”位于深圳的一家房地产中介连锁机构对《中国经营报》记者表示，在2024年四季度政策密集出台的影响下，该机构亦认为2025年1月二手住宅总体成交有望出现同比增长。
上述境况是当下深圳楼市的缩影。据乐有家研究中心统计，2024年，深圳二手住宅网签54487套，同比增长66%，达到近四年最高点，远超2021年网签量。事实上，自2024年房地产政策打出“组合拳”以来，尤其是9月出台放松限购政策、优化首付款比例等一系列措施，楼市出现积极变化。在广州，2024年全市二手住宅交易占比首次超过一手住宅。
克而瑞分析指出，在二手住宅成交方面，一线城市是2024年9月房地产新政“直接受益者”，北上广深在2024年四季度二手房成交面积同比、环比均增长约50%。
中指研究院指数事业部分析师孟新增对记者表示，展望2025年，二手房价格止跌、新房销售企稳或是房地产市场“止跌回稳”的关键标志。
交易量冲高
“受契税优惠政策推动，2024年12月广州市二手住宅市场活跃度持续，网签量维持在1.1万宗以上水平。”在2024年最后一天，广州市房地产中介协会发布了上述数据。据统计，2024年12月，广州市二手住宅网签11494宗，网签面积117.16万平方米，环比分别增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%。
上述表现离不开政策托底。2024年9月底，广州在四个一线城市中率先宣布全面取消住房限购政策，并落地一系列房地产利好措施。2024年10—12月，广州二手住宅交易量连续3个月保持万套以上。其中12月创下2024年年内的成交新高，且在近三年的二手房成交中，仅次于2023年3月12260套，位居第二。
从全年情况来看，根据广州市住建局发布的数据，2024年广州二手住宅交易登记面积为925.33万平方米，同比增长11.3%，占住宅市场成交总量的53.3%，首次超过了一手住宅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前二手住房在性价比、配套成熟度上仍有一定的优势，预计在一定时间内仍将对楼市产生主导作用。
二手住宅成交回暖的迹象亦出现在深圳楼市中。据深圳市房地产中介协会统计，2024年，深圳二手房（含非住宅）录得量重新站上6万套关口，其中二手住宅成交占比整体呈现持续回升态势，录得量占比为85.3%，较2023年增加1.8个百分点。“在楼市持续出台优化政策的影响下，住宅类别市场需求有所回升。”深圳市房地产中介协会方面表示。
值得注意的是，到了2024年，二手住宅市场重回深圳楼市主导地位。据乐有家研究中心统计，2024年，深圳全市一、二手住宅成交占比接近4∶6，其中二手住宅网签占比为59%。在此之前，深圳楼市交易量以新房为主，占比约60%，到2023年降至50%左右。
与此同时，深圳市民近年买房的面积有所扩大。乐有家研究统计显示，2024年深圳成交二手住宅套均面积约为97平方米，是近五年最高水平，套均总价约为609万元，比2023年增加86万元。
市场以价换量
二手住宅交易量创下阶段性新高背后，市场成交仍由“以价换量”带动。
记者在走访中注意到，此前广州二手住宅价格持续调整。有业主在2024年2月广州放开120平方米以上住房限购后，将其拥有的一套位于广州市荔湾区面积约121平方米的二手房挂牌价从600万元调低至498万元，降价幅度超100万元。与此同时，在房地产交易平台上挂出的一套天河区近200平方米的三居室涨价200万元。“业主降价卖房的原因之一是想快点置换，涨价也是因为业主看好市场，就看客户买不买单了。”房产中介周豪（化名）对记者表示。
根据合富研究院发布的报告，2024年，广州二手住宅市场对位于中心城区的中低价位物业的需求增加，海珠区、越秀区和荔湾区等老城区的一些“二手上车盘”（总价在200万—300万元之间）得到较多关注。
乐有家门店向记者提供的该门店签约数据显示，2024年，深圳二手住宅成交均价为6.3万元，同比下降3%，但降幅比2023年（同比下降12%）收窄，2024年二手房价出现回稳趋势。从深圳全市情况来看，南山区和龙华区2024年四季度二手成交均价同比2023年四季度“止跌”，罗湖区、福田区、宝安区、龙岗区和坪山区2024年四季度价格同比降幅在1%—3%之间，仅有个别交易量较少的区域价格同比跌幅较大。2024年，深圳房价超过10万元/平方米的片区仍然只有两个，分别是安托山片区和深圳湾片区。
乐有家研究中心指出，2024年，深圳128个片区的业主报价下滑，最大降幅15%，跌幅超过10%的片区占比30%。“当前，深圳房价仍处于盘整期，未来半年仍将有所波动，但在‘量增’的推动下，价格整体势头向好。”
孟新增对记者表示，2024年，二手房市场以价换量为主。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年百城二手住宅价格累计下降7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点，其中一季度百城二手房价累计下降1.48%；二季度、三季度累计分别下降2.16%和2.13%；四季度在政策发力带动下，百城二手房价格累计跌幅收窄至1.69%。分城市来看，一线城市房价回稳明显，深圳在2024年11—12月房价呈连续上涨态势，结束之前连续下跌局面；北京、上海和广州房价跌幅较此前明显收窄。2024年12月，百城二手住宅均价为14203元/平方米，环比下降0.53%，已连跌32个月。
支撑新房市场
相比之下，广深楼市的新房成交热度虽不及二手市场，但也出现一些积极变化。
据广州市住建局方面披露，2024年广州住宅市场成交总体稳中有升，其中一手住宅成交量降幅持续收窄。截至2024年四季度末，广州全年全市住宅交易面积为1734.6万平方米，同比增长3.8%，其中一手住宅网签面积809.27万平方米，同比下降3.7%，降幅比三季度末收窄17个百分点。截至2024年12月，广州全市一手住宅去库存周期16个月，比2023年末缩短0.6个月，比2024年三季度末缩短3.4个月。
据合富研究院统计，近三年，广州新房成交面积均维持在800万平方米左右，新房以满足改善需求为主，存量房（即二手住宅）更偏向于满足刚性需求。
李宇嘉认为，一方面，二手房在户型、学位、价格等方面的优势依然存在，这是其在楼市中继续占主导的主要原因。另一方面，若二手房交易循环加快，有助于“卖旧买新”，这将会带动新房交易，对新房市场形成支撑。
值得注意的是，2024年，“去库存”成为全国楼市重中之重，广深楼市的新房供应亦有所放缓。据合富研究院统计，2024年广州全市新增预售面积614万平方米，同比下降19%。乐有家研究中心提供的数据显示，2024年，深圳新增一手住宅预售面积546.6万平方米，同比下降6.2%；预售网签面积389.96万平方米，同比增长21%。在供应减少、销售增长的背景下，2024年年末深圳一手住宅预售库存面积减少至398.9万平方米，同比下降23%。
孟新增分析指出，本轮周期市场复苏路径或表现为“从二手房量升到二手房价止跌再到新房销售量稳、新房房价止跌”。2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。
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